2022. 11. 7. 23:26ㆍ카테고리 없음
다음 임장지는 어디로 가야할까??
어디로 가야 내 심장이 뛰는 아파트를 만날 수 있을까??
투자를 시작하는 가장 첫 걸음이 '앞마당 정하기'라고 할 수 있는데
그게 참~ 어려운 결정인 것 같아요.
한달이상을 쏟아부어 지역을 공부했으니,
그 안에서 가슴설레는 투자까지 이어질 수 있기를 바라는 건 모두가 마찬가지 일테니까요.
그 어려운 결정을 도와주신 '오블'님의 무릎 탁! 강의!!
★ 키워드 : #전세가율 #시세 #공급
[본]
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what
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how
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why
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key point
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전세가율
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행정구역별 전세가율 비교
- 3개의 특별시(서울,세종, 제주) - 6개의 광역시 (인천,대전,대구, 부산, 울산, 광주) - 8개의 도 (경기, 전북, 전남, 강원, 충북, 충남, 경북, 경남) |
매매가는 전세가보다 하락하지 못하므로 전세가의 하방지지가 있는 곳이 잃지 않는 투자 가능
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■ 지수X 절대가 흐름 파악
■ 전세가 70% 이상의 행정구역 선별 후 80%이상 하위 지역 고르기! ■ 시군구단위로 평당가 or 전세가율로 나래비세워서 상위순위인 지역으로! |
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시세
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선정 지역 내 단지 전수조사
==> 시세지도(위치, 가격, 연식) |
전세가율이 높은 단지가 있는 지역의 입지를 종합적으로 파악
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■ 시세지도 기준은 지역 특성에 따라!
■ 가격과 생활권 연결짓기 ==> 연담화와 단절 판단 |
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공급
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전출입이 활발한 지역까지 입주물량과 미분양 조사
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입주물량은 가격에 큰 영향을 주기 때문에 월별로 세밀하게 파악
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■ 시청홈페이지에서 미분양 확인! ==> 추이파악
■ 미분양이 많아도 임장 감 ==> 리스크 대비 |
[깨]
1. 임장지는 뇌피셜이 아닌라, 친구따라가 아니라, 객관적 근거를 기반으로 한 '이유'를 찾아 결정하라
2. 매전지수는 기준점에 따라 다르게 해석될 수 있으므로 기준을 반드시 확인하라.
3. 사이클은 지수가 아니라 가격으로 파악해라
4. 서울은 입지독점성 덕분에 사이클을 가장 잘 파악할 수 있는 지역이다.
5. 투자는 내가 살 수 있는 것 중 가장 싸고 좋은 것을 고르는 과정임을 잊지 마라.
[적]
오늘 [적]은 직접 임장지 찾기 프로세스는 엄.청.난 약식으로 한번 해보려고 합니다.
1. 행정구역별 전세가율 비교하여 70% 이상 지역 찾고 평당가와 전세가율 1위 뽑기!
2. 시군구단위로 다시 뽑기
3. 울산 울주군과 경북 포항 북구 중 선택!! ==> 울산!
4. 울산 울주군 개별 단지 시세파악 (300세대이상, 16-34평형)
일단, 부동산 지인 데이터로 약식으로 해봄
5. 시세지도로 입지 파악!
6. 공급 확인
전출입이 활발한 지역 확인! ==> 울산 내에서 활발합니다. 양산도 있네요!
양산까지 넣어서 입주물량 확인!!
23-24년만 약간 초과지만 25년이 워낙 적어서 양호한 편인 듯합니다.
미분양은???
준공후 미분양은 아니지만 미분양이 갑자기 증가하고 있다!!!!
이럴 경우에도 일단, 임장은 가는것이겠죠??
오블님의 4강은
좋은 임장지를 고르고
열심히 임장하고 앞마당 넓혀서
잃지않는, 더 많이 버는 투자를 할 수 있는 그 날을 위해서
투자의 스타트를 할 수 있게 도와주신 너무나 소중한 시간이었습니다.
이렇게 3년만 그냥 한다!
작심3년을 새기면서
화이팅해봅니다.