[17] 인천 부동산의 미래_by 빠숑(김학렬)_4

안녕하세요~호잇 플래닛입니다!!

오늘도 '인천 부동산의 미래'  독서를 시작합니다.

 

본론   세 번째 시간!

 

# 2부 : 구별로 핵심이 다르다, 다른 전략으로 노려라.

2부가 시작됩니다. 먼저 인천의 '강남' 연수구의 부동산 전략입니다. 일단 연수구 톺아보기가 이어지네요. 

 

 - 인천에서 가장 비싼 아파트는 모두 송도에 있다. 84기준 11억~ 15억 정도로 매매가가 형성되어 있는데 9억이상은 20% 밖에 대출이 나오지 않으므로 실수요층이 들어오는 아파트로 봐야 한다.

 - 인구는 38만 7천명 / 세대수 15만 6천명

 - 사업체는 2만여개 / 종사자수 12만여명 (인천 1위는 남동구인데 사업체가 4만여개로 연수구의 2배이상인데 반해 종사자수는 23만으로 차이가 크지 않다. 영세업체가 많다는 의미겠지요?)

 -  연수구 안에서는 '송도' 가 인구와 일자리 모두 가장 많다.

 -  연수구와 유입, 유출이 활발한 지역은 서울, 경기, 인천, 충남 (지역별 이동현황은 입지분석에 유용한 자료이므로 기억!)

 -  연수구는 주거유형 중 아파트가 91% /  주택점유율은 자가 58% (서울은 42.7%이다. 자가비율이 낮다는 것은 투자자가 많다는 것이므로 미래 가치가 있다는 의미로 해석할 수 있음!! )

 -  23년 연수구 입주물량 5000세대로 많은 편, 인접한 남동구는 매우 적다. 미추홀구는 8300세대, 부평구는 9200세대로 가격이 올라갈 가능성 낮다.

 - 송도는 평단가 2300만원으로 인천 평균의 2배정도 => 송도 주변 지역과 분리해서 생각해야 한다.

 -  2022년 통계 평단가 (만원): 송도동 3825-2532 / 동춘동 2181-742 / 연수동 2200-794 / 옥련동 1478-636 / 천학동 1500-441 / 선학동 1156-652/

 - 1980년대 입주한 아파트가 있으면 재건축 가능성이 있으므로 관심을 가지고 보라. (옥련동 '영남송도')               

 - 청학동과 선학동은 인기없는 지역이지만 오랜만에 분양이 있으면 잘될 수 밖에 없다. 좋은입지(송도) 주변 한동안 분양이 안되다가 분양이 되는 경우는 준비하고 있어라!! 미분양이 나면 잡아라!! 대신 600세대 이상.

 - 인천광역시 추정분담금 정보시스템에 가면 정비사업 물량을 확인할 수 있다. (아래 링크 참고 ) 청학동 송도영남 아파트 구역, 옥령동 대진빌라구역, 동춘동 농원마을, 청학동 청능마을이 정비사업 예정!! (사업성 검토 추천)

인천광역시 추정분담금 정보시스템

 

이제 연수구의 호재를 정리해봅니다. 3가지 측면에서요. 일자리 / 교통망 / 주거시설

 일자리 : 아암물류 2단지 조성 사업, 대우자판 부지
               + 송도에는 26만명을 채울 수 있는 부지가 아직 남아있다. (조정장에서 송도를 꼭 잡아라!!)

 교통: GTX-B(미착공) => 송도마석구간, 현재는 예타만 통과 상태이므로 개통 시기는 모름. 
         월곶-판교 복선 전철 사업(착공, 2025년 개통 목표) => 기다리면 역세권이 되는 지역을 눈여겨 봐야 한다. 
         인천-안산 고속도로(람사르 습지 때문에 공사시작 못함)
         인천발 KTX의 부산,대구,대전,세종연결
          인천항 신국제여객부두 및 터미널 개발 사업 => 무역 및 관광업 호재 가능

주거시설 : 신규물량 많음
                  + 재건축 및 재개발 주목 (송도영남, 옥련대진빌라)

 

 

Summary
향후 송도는 비상할 것이라고 확신합니다. 2030년까지 개발이 계속 될 것이라고요. 송도주변 입지도 항상 관심을 갖고 지켜봐야 한다고.. 단기 갭투자는 많이 오르지 않은 10년차 전후 아파트를 주목하라. 하지만 입주물량이 많은 인천에서 경쟁력을 갖기 힘드니 공급이 안되는 동안 가격이 오르면 바로 팔아야 한다. 가치투자는 송도 외 지역에서 흔치않은 3년차 이하로 찾아보라. 

 

 

흠.. 오늘은 연수구 이야기를 읽어보았습니다.  전체적으로 데이터를 통해 현황을 분석하는 내용이었는데.. 연수구에서는 송도가 월등히 좋으니, 그리고 다른 인천지역과 차원이 다른 지역이니 하락장일 때 잡아라. 그 주변도 좋아지는 지역이 있으면 잡아라. 이게 빠숑님의 주요한 주장으로 해석됩니다. 연일 송도 폭락의 기사가 나오고 있는 와중인데..

송도공부를 더 자세히 해볼 필요는 있을 것 같아요.